Eigentums-KG

Die Soziale Nachhaltigkeits – GmbH & Co. KG

In der genossenschaftsähnlichen Organisationsform werden Bewohner:innen zu Miteigentümer:innen der we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG, die dauerhaft Eigentümerin des Gebäudes bleibt.

Durch eine Kapitaleinlage in die KG und ein monatliches Nutzungsentgelt finanzieren die Bewohner:innen gemeinsam den Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes. Sie erhalten für Ihre gezeichneten Anteile ein dauerhaftes Wohnrecht, das wie Wohneigentum vererbt oder zum jeweiligen Marktwert verkauft werden kann. Ebenso kann die Wohnung anderweitig vermietet werden, sollte sich der eigene Bedarf einmal ändern.

 

Alle Vorteile der GmbH & Co. KG werden in diesem Video von HHBB Baubetreuung auf YouTube sehr ausführlich erklärt: https://www.youtube.com/watch?v=uAixlB3uCPE

So funktioniert es im Detail:

Die we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG schließt mit der Förderbank der Stadt Hamburg IFB und einer ergänzenden Bank (GLS, Umwelt- oder Ethikbank) Finanzierungsverträge ab über die Gesamtmaßnahme. Für den Bau des Gebäudes wird ein Generalunternehmer zum Festpreis beauftragt.

Die Bewohner beteiligen sich mit Eigenkapital in Höhe von mindestens 26 % des jeweiligen Wohnwertes an der Kommanditgesellschaft und werden dadurch Kommanditisten und Miteigentümer des Projekts. Die Höhe dieser Einlage richtet sich nach dem Wert (Größe, Lage, Geschoss) der jeweils ausgewählten Wohnung.

Neben der Einlage ist zusätzlich ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten, um die Fremdfinanzierung der Bank zu bedienen. Es ist auch möglich, mehr als 26 % des Wohnungswertes als Einlage einzubringen. So vermindert sich die Fremdfinanzierung, und für diese Wohnung muss entsprechend weniger monatliches Entgelt gezahlt werden. Bei 100 % Einzahlung sind nur noch die Betriebskosten zu zahlen. Ebenso gilt dies auch für alle Wohnungen nach der vollständigen Tilgung des Bankdarlehens.

Durch die laufenden Tilgungen und mögliche Wertsteigerungen des Gebäudes steigt der Wert der Anteile an der KG. Bei Auszug aus dem Gebäude können die Anteile wieder verkauft oder die Wohnung vermietet werden.

Die KG ist rein vermögensverwaltend. Gewerbliche Vorgänge wie das Betreiben der PV-Anlage oder des Dachgewächshauses liegen bei Archy Nova und der we-house management GmbH. Sie kümmert sich als Komplementärin um die gesamte Projektbestreuung und die Verwaltung der KG. Sie übernimmt auch deren Haftung, die persönliche Haftung jedes Kommanditisten ist auf die Hafteinlage in Höhe von 5.000 € beschränkt.

Ein schöner Vorteil dieser Eigentumsform ist auch, dass ein Tausch von Wohnungen viel leichter möglich ist, wenn sich familiäre Verhältnisse ändern, z.B. weil Nachwuchs erwartet wird, oder im Gegenteil flügge wird.

Vor- und Nachteile der Eigentumsform GmbH & Co. KG gegenüber der WEG mit Eigentumswohnungen

GmbH & Co KG WEG
Investitionskosten ++ Erheblich geringer durch Entfall des Bauträgeraufschlags und der Grunderwerbsteure und Notarkosten auf das Gebäude - - Höher durch Bauträgeraufschlag und hohe Erwerbsnebenkosten (ca. 7,5%) auf das schlüsselfertige Gesamtwerk
Erwerb ++ Einfach und kostengünstig, kein notarieller Kaufvertrag - - Aufwändiger und teurer notarieller Kaufvertrag plus Kosten Grundbuchamt
Eigenkapitalbedarf + 26 % auf niedrigere Gesamtkosten, kann ggf. auch von der Bank der KG teilfinanziert werden o Individuelle Eigenkapitalanforderungen je nach Kreditwürdigkeit, jedoch auf höhere Gesamtkosten
Finanzierung + KG ist Kreditnehmer für gesamtes Projekt o Jeder nimmt eigenen Kredit auf, die individuelle Bonität ist entscheidend für Kredithöhe und Zinssatz
Besitz aus Sicht des Einzelnen o KG ist alleiniger Eigentümer des Projektes. KG gehört allen gemeinsam, das jeweilige Wohnrecht besitzt jeder allein ++ Jede Wohnung ist grundbuchliches Eigentum des Einzelnen
Besitz aus Sicht der Gemeinschaft ++ Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar o Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung
Besitz aus Sicht der Gemeinschaft ++ Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar o Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung
Verkauf o Anteile können jederzeit verkauft werden o Eigentum kann jederzeit verkauft werden
Verkauf Steuerliche Seite ++ Einfache Übertragung von KG-Anteilen, keine Grunderwerbsteuer für neuen Kommanditisten - Neuer Kaufvertrag, Erwerber zahlt wieder hohe Nebenkosten + Grunderwerbsteuer
Verwaltungsaufwand - Verwaltungskosten und zusätzliche Steuerberaterkosten o Vorgeschriebene WEG-Verwaltung, keine Steuerberaterkosten
Erbfolge o Anteile können verkauft, vererbt und verschenkt werden o Wohnungen können verkauft, vererbt und verschenkt werden
Wohnungswechsel im Haus ++ Ja, dabei können wohnungsbezogene KG-Anteile entsprechend untereinander ausgeglichen werden - kaum möglich, nur durch gegenseitige Vermietung oder gegenseitigen (Ver-) Kauf mit finanziellen/steuerlichen Folgen