Eigentums-KG
Die Soziale Nachhaltigkeits – GmbH & Co. KG
In der genossenschaftsähnlichen Organisationsform werden Bewohner und Kapitalanleger zu Miteigentümern der we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG, die dauerhaft Eigentümerin des Gebäudes bleibt.
Durch eine Einlage in die KG finanzieren die Bewohner wie auch die investierenden Kapitalanleger gemeinsam den Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes. Die wohnenden Gesellschafter erhalten für Ihre gezeichneten Anteile ein dauerhaftes Wohnrecht, das wie Wohneigentum vererbt oder zum jeweiligen Marktwert verkauft werden kann.
Die investierenden Gesellschafter dagegen, die die Mietwohnungen und das Gewerbe finanzieren, erhalten eine nachhaltige Rendite. Siehe hierzu auch die Seite Kapitalanlage.
Die Bauarbeiten sind an den renommierten Generalunternehmer Köster GmbH zum Festpreis vergeben, der Bau ist im November 2024 gestartet.
Alle Vorteile der GmbH & Co. KG werden in diesem Video von HHBB Baubetreuung auf YouTube sehr ausführlich erklärt: https://www.youtube.com/watch?v=uAixlB3uCPE
So funktioniert es im Detail:
Die Bewohner und Investoren beteiligen sich mit Eigenkapital an der Kommanditgesellschaft und werden dadurch Kommanditisten und Miteigentümer des Projekts. Die Höhe dieser Einlage richtet sich nach dem Wert (Größe, Lage, Geschoss) der jeweils ausgewählten Wohnung. Bei der reinen Kapitalanlage geht es bereits mit 70.000 Euro los.
Die we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG hat mit der Förderbank der Stadt Hamburg IFB und der Triodos Bank Finanzierungsverträge über den restlichen Finanzierungsbedarf abgeschlossen.
Neben der Einlage ist von den wohnenden Kommanditisten zusätzlich ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten, um die Annuität der Bank zu bedienen und damit das Darlehen zu tilgen. Jedes Jahr besteht die Möglichkeit für die Bewohner zu einer Sondertilgung, wodurch sich die Monatsbeiträge reduzieren lassen. Und Ende 2034 kann ganz umgeschuldet werden und auf Wunsch auch die komplette Restschuld getilgt werden.
Bei den investierenden Kommanditisten gibt es stattdessen laufende Ausschüttungen, und die Finanzierung der IFB ist auf 30 Jahre zu den sehr günstigen Bedingungen festgeschrieben. Siehe hierzu unsere Seite zur Kapitalanlage.
Durch die laufenden Tilgungen und wahrscheinliche Wertsteigerung des Gebäudes steigt auch der Wert der Anteile an der KG. Anteile können jederzeit zum Marktwert veräußert werden, wobei die Spekulationsfrist auf Gewinne beachtet werden sollte.
Die KG ist rein vermögensverwaltend. Gewerbliche Vorgänge wie das Betreiben des Dachgewächshauses liegen bei Archy Nova und der we-house management GmbH. Sie kümmert sich als Komplementärin um die gesamte Projektbetreuung und die Verwaltung der KG. Sie übernimmt auch deren Haftung, die persönliche Haftung des einzelnen Kommanditisten ist auf die Hafteinlage in Höhe von lediglich 5.000 Euro beschränkt.
Ein schöner Vorteil dieser Eigentumsform ist auch, dass ein Tausch von Wohnungen viel leichter möglich ist, wenn sich familiäre Verhältnisse ändern, z.B. weil Nachwuchs erwartet wird, oder im Gegenteil flügge wird.
Und für Kapitalanleger war der Einstieg in ein sicheres Immobilieninvestment nie so einfach.
Vor- und Nachteile der Eigentumsform GmbH & Co. KG gegenüber der WEG mit Eigentumswohnungen
| GmbH & Co KG | WEG | |||
| Investitionskosten | ++ | Erheblich geringer durch Entfall des Bauträgeraufschlags und der Grunderwerbsteuer und Notarkosten auf das Gebäude | - - | Höher durch Bauträgeraufschlag und hohe Erwerbsnebenkosten (ca. 7,5%) auf das schlüsselfertige Gesamtwerk |
| Erwerb | ++ | Einfach und kostengünstig, kein notarieller Kaufvertrag | - - | Aufwändiger und teurer notarieller Kaufvertrag plus Kosten Grundbuchamt |
| Eigenkapitalbedarf | + | 30 % auf insgesamt deutlich niedrigere Gesamtkosten, wahlweise mehr Einlage möglich | o | Individuelle Eigenkapitalanforderungen je nach Kreditwürdigkeit, jedoch auf höhere Gesamtkosten |
| Finanzierung | + | KG ist Kreditnehmer für gesamtes Projekt | o | Jeder nimmt eigenen Kredit auf, die individuelle Bonität ist entscheidend für Kredithöhe und Zinssatz |
| Besitz aus Sicht des Einzelnen | o | KG ist alleiniger Eigentümer des Projektes. KG gehört allen gemeinsam, das jeweilige Wohnrecht besitzt jeder allein | ++ | Jede Wohnung ist grundbuchliches Eigentum des Einzelnen |
| Besitz aus Sicht der Gemeinschaft | ++ | Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar | o | Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung |
| Besitz aus Sicht der Gemeinschaft | ++ | Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar | o | Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung |
| Verkauf | o | Anteile können jederzeit verkauft werden | o | Eigentum kann jederzeit verkauft werden |
| Verkauf Steuerliche Seite | ++ | Einfache Übertragung von KG-Anteilen, keine Grunderwerbsteuer für neuen Kommanditisten | - | Neuer Kaufvertrag, Erwerber zahlt wieder hohe Nebenkosten + Grunderwerbsteuer |
| Verwaltungsaufwand | - | Verwaltungskosten und zusätzliche Steuerberaterkosten | o | Vorgeschriebene WEG-Verwaltung, keine Steuerberaterkosten |
| Erbfolge | o | Anteile können verkauft, vererbt und verschenkt werden | o | Wohnungen können verkauft, vererbt und verschenkt werden |
| Wohnungswechsel im Haus | ++ | Ja, dabei können wohnungsbezogene KG-Anteile entsprechend untereinander ausgeglichen werden | - | kaum möglich, nur durch gegenseitige Vermietung oder gegenseitigen (Ver-) Kauf mit finanziellen/steuerlichen Folgen |