Eigentums-KG
Die Soziale Nachhaltigkeits – GmbH & Co. KG
In der genossenschaftsähnlichen Organisationsform werden Bewohner:innen zu Miteigentümer:innen der we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG, die dauerhaft Eigentümerin des Gebäudes bleibt.
Durch eine Kapitaleinlage in die KG und ein monatliches Nutzungsentgelt finanzieren die Bewohner:innen gemeinsam den Erwerb des Grundstücks und die Errichtung des Gebäudes. Sie erhalten für Ihre gezeichneten Anteile ein dauerhaftes Wohnrecht, das wie Wohneigentum vererbt oder zum jeweiligen Marktwert verkauft werden kann. Ebenso kann die Wohnung anderweitig vermietet werden, sollte sich der eigene Bedarf einmal ändern.
Es sind bereits Kommanditisten für 90% der Wohnungen beigetreten und haben ihr Eigenkapital eingezahlt. Auch ist an den renommierten Generalunternehmer Köster GmbH der Auftrag zum Festpreis vergeben, die Bauarbeiten sind gestartet.
Alle Vorteile der GmbH & Co. KG werden in diesem Video von HHBB Baubetreuung auf YouTube sehr ausführlich erklärt: https://www.youtube.com/watch?v=uAixlB3uCPE
So funktioniert es im Detail:
Die Bewohner beteiligen sich mit Eigenkapital in Höhe von 30 % des jeweiligen Wohnwertes an der Kommanditgesellschaft und werden dadurch Kommanditisten und Miteigentümer des Projekts. Die Höhe dieser Einlage richtet sich nach dem Wert (Größe, Lage, Geschoss) der jeweils ausgewählten Wohnung.
Die we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG schließt mit der Förderbank der Stadt Hamburg IFB und der Triodos Bank Finanzierungsverträge über die verbleibenden 70% der Gesamtmaßnahme.
Neben der Einlage ist zusätzlich ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten, um die Annuität der Bank zu bedienen und damit das Darlehen zu tilgen. Jedes Jahr besteht die Möglichkeit zu einer gewissen Sondertilgung, wodurch sich die Monatsbeiträge reduzieren lassen. Und Ende 2034 kann ganz umgeschuldet werden und auf Wunsch auch die komplette Restschuld getilgt werden.
Durch die laufenden Tilgungen und mögliche Wertsteigerungen des Gebäudes steigt der Wert der Anteile an der KG. Bei Auszug aus dem Gebäude können die Anteile wieder verkauft oder die Wohnung vermietet werden.
Die KG ist rein vermögensverwaltend. Gewerbliche Vorgänge wie das Betreiben der PV-Anlage oder des Dachgewächshauses liegen bei Archy Nova und der we-house management GmbH. Sie kümmert sich als Komplementärin um die gesamte Projektbestreuung und die Verwaltung der KG. Sie übernimmt auch deren Haftung, die persönliche Haftung jedes Kommanditisten ist auf die Hafteinlage in Höhe von 5.000 € beschränkt.
Ein schöner Vorteil dieser Eigentumsform ist auch, dass ein Tausch von Wohnungen viel leichter möglich ist, wenn sich familiäre Verhältnisse ändern, z.B. weil Nachwuchs erwartet wird, oder im Gegenteil flügge wird.
Für den Bau des Gebäudes wurde als Generalunternehmer die Köster GmbH zum Festpreis beauftragt.
Die Bewohner beteiligen sich mit Eigenkapital in Höhe von 30 % des jeweiligen Wohnwertes an der Kommanditgesellschaft und werden dadurch Kommanditisten und Miteigentümer des Projekts. Die Höhe dieser Einlage richtet sich nach dem Wert (Größe, Lage, Geschoss) der jeweils ausgewählten Wohnung.
Die we-house Baakenhafen GmbH & Co. KG schließt mit der Förderbank der Stadt Hamburg IFB und der Triodos Bank Finanzierungsverträge über die verbleibenden 70% der Gesamtmaßnahme. Weitere Zahlungen sind bis zur Baufertigstellung nicht zu leisten.
Ab der Bezugsfertigkeit Mitte 2026 ist zusätzlich ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten, um die Annuität der Bank zu bedienen und damit das Darlehen zu tilgen. Jedes Jahr besteht darüber hinaus die Möglichkeit zu einer gewissen Sondertilgung, wodurch sich der Monatsbeitrag reduziert. Und Ende 2034 kann ganz umgeschuldet werden und auf Wunsch auch die komplette Restschuld getilgt werden.
Durch die laufenden Tilgungen und mögliche Wertsteigerungen des Gebäudes steigt der Wert der Anteile an der KG. Bei Auszug aus dem Gebäude können die Anteile wie eine Eigentumswohnung verkauft oder die Wohnung vermietet werden.
Die KG ist rein vermögensverwaltend. Gewerbliche Vorgänge wie das Betreiben der PV-Anlage oder des Dachgewächshauses liegen bei Archy Nova und der we-house management GmbH. Sie kümmert sich als Komplementärin um die gesamte Projektbestreuung und die Verwaltung der KG. Sie übernimmt auch deren Haftung, die persönliche Haftung jedes Kommanditisten ist auf die Hafteinlage in Höhe von 5.000 € beschränkt.
Ein schöner Vorteil dieser Eigentumsform ist auch, dass ein Tausch von Wohnungen viel leichter möglich ist, wenn sich familiäre Verhältnisse ändern, z.B. weil Nachwuchs erwartet wird, oder im Gegenteil flügge wird.
Für den Bau des Gebäudes wurde als Generalunternehmer die Köster GmbH zum Festpreis beauftragt.
Vor- und Nachteile der Eigentumsform GmbH & Co. KG gegenüber der WEG mit Eigentumswohnungen
| GmbH & Co KG | WEG | |||
| Investitionskosten | ++ | Erheblich geringer durch Entfall des Bauträgeraufschlags und der Grunderwerbsteuer und Notarkosten auf das Gebäude | - - | Höher durch Bauträgeraufschlag und hohe Erwerbsnebenkosten (ca. 7,5%) auf das schlüsselfertige Gesamtwerk |
| Erwerb | ++ | Einfach und kostengünstig, kein notarieller Kaufvertrag | - - | Aufwändiger und teurer notarieller Kaufvertrag plus Kosten Grundbuchamt |
| Eigenkapitalbedarf | + | 30 % auf insgesamt deutlich niedrigere Gesamtkosten, wahlweise mehr Einlage möglich | o | Individuelle Eigenkapitalanforderungen je nach Kreditwürdigkeit, jedoch auf höhere Gesamtkosten |
| Finanzierung | + | KG ist Kreditnehmer für gesamtes Projekt | o | Jeder nimmt eigenen Kredit auf, die individuelle Bonität ist entscheidend für Kredithöhe und Zinssatz |
| Besitz aus Sicht des Einzelnen | o | KG ist alleiniger Eigentümer des Projektes. KG gehört allen gemeinsam, das jeweilige Wohnrecht besitzt jeder allein | ++ | Jede Wohnung ist grundbuchliches Eigentum des Einzelnen |
| Besitz aus Sicht der Gemeinschaft | ++ | Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar | o | Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung |
| Besitz aus Sicht der Gemeinschaft | ++ | Ziele der Gemeinschaft zum Cohousing perfekt umsetzbar | o | Einzelinteressen über Gemeinschaft, schwierigere Gemeinschaftsbildung |
| Verkauf | o | Anteile können jederzeit verkauft werden | o | Eigentum kann jederzeit verkauft werden |
| Verkauf Steuerliche Seite | ++ | Einfache Übertragung von KG-Anteilen, keine Grunderwerbsteuer für neuen Kommanditisten | - | Neuer Kaufvertrag, Erwerber zahlt wieder hohe Nebenkosten + Grunderwerbsteuer |
| Verwaltungsaufwand | - | Verwaltungskosten und zusätzliche Steuerberaterkosten | o | Vorgeschriebene WEG-Verwaltung, keine Steuerberaterkosten |
| Erbfolge | o | Anteile können verkauft, vererbt und verschenkt werden | o | Wohnungen können verkauft, vererbt und verschenkt werden |
| Wohnungswechsel im Haus | ++ | Ja, dabei können wohnungsbezogene KG-Anteile entsprechend untereinander ausgeglichen werden | - | kaum möglich, nur durch gegenseitige Vermietung oder gegenseitigen (Ver-) Kauf mit finanziellen/steuerlichen Folgen |